Umowa najmu - rodzaje.

Czym jest umowa najmu mieszkania lub lokalu użytkowego ? 

Umowa najmu jest ważnym dokumentem zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, ponieważ definiuje ich prawa i obowiązki, a jednocześnie zabezpiecza ich interesy.

Umowa najmu to dokument, w którym wynajmujący mieszkanie lub lokal użytkowy zobowiązuje się  oddać go w użytkowanie najemcy na określony, lub nieokreślony czas, w zamian za czynsz . Uwaga : Od kwietnia 2023 roku, aby mogło dojść do podpisania umowy najmu, właściciel mieszkania musi okazać świadectwo energetyczne nieruchomości.

Umowa najmu - rodzaje

Osoba wynajmująca może podpisać z najemcami jeden z 3 rodzajów umów :

• umowa najmu zwykłego,

• umowa najmu okazjonalnego,

• umowa najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu zwykłego

Nazywana jest także umową najmu klasycznego . To najprostsza umowa najmu opierająca się na przepisach Kodeksu Cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Chroni ona zarówno interesy lokatorów, jak i osoby wynajmującej. Jest najbardziej elastycznym rodzajem umowy najmu i można ją zawrzeć zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. 

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy kilkoma elementami. Kluczowe jest, że jej główne założenie   to ochrona interesów wynajmującego - ogranicza nieco prawa lokatorów, jednocześnie poszerzając uprawnienia wynajmującego. Znajduje się w niej zapis, który daje wynajmującemu prawo do natychmiastowej eksmisji najemcy w przypadku, gdy nie wywiązuje się on z ustaleń umowy np. dbania o mieszkanie czy terminowego opłacania czynszu. Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie notarialne, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania w przypadku, gdyby nie wywiązywał się z zapisów umowy. Jej przedmiotem może być jedynie lokal mieszkalny.

Formy umowy

Umowa  najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności . Wymóg ten dotyczy również do załączników stanowiących integralną część umowy najmu okazjonalnego. Muszą one wszystkie zostać sporządzone na piśmie przy uwzględnieniu jednak określonych przepisami form szczególnych tj. : 

• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia, i wydania lokalu na podstawie umowy o               najem okazjonalny (dalej zwane oświadczeniem o poddaniu się egzekucji ) - obowiązkowo forma aktu notarialnego 

• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmitowania go z lokalu     będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego - forma zwykła pisemna,

​​​• oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny (dalej zwany właścicielem lokalu       zastępczego) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w                                 oświadczeniu - na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Dzięki oświadczeniu podpisanemu u notariusz właściciel mieszkania może eksmitować uciążliwych lokatorów. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć na maksymalnie 10 lat.

Umowa najmu instytucjonalnego 

Różnica pomiędzy umowami najmu okazjonalnego a instytucjonalnego jest taka, że stroną wynajmującą pierwszej z nich może być osoba prywatna, zaś w przypadku najmu instytucjonalnego jest  to profesjonalny, wyspecjalizowany przedmiot, dla którego wynajem stanowi podstawę prowadzonej działalności. Umowa najmu instytucjonalnego jest bliźniaczo podobna do umowy najmu okazjonalnego. Stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego, który może zażądać eksmisji lokatorów, jeżeli ci sprawiają problemy. Również wymaga ona wizyty u notariusza w celu oświadczeń do umowy, w których najemca oświadcza, że poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez wynajmującego. Minimalny termin, który może zostać wyznaczony na opróżnienie lokalu przez lokatora wynosi 14 dni - wynika to prawdopodobnie z faktu, iż podczas podpisywania umowy najmu instytucjonalnego, najemca nie ma obowiązku wskazania lokalu zastępczego, do którego przeniesie się w przypadku konieczności opróżnienia lokalu. Przepisy gwarantują mu 2 tygodnie na znalezienie nowego lokum.  Umowę najmu instytucjonalnego można zawrzeć na dowolny okres czasu.

Umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego powinni zawrzeć wynajmujący, którzy na co dzień zmagają się z trudnościami towarzyszącymi eksmisji , jaki i osoby planujące wynajęcie lokalu, którym zależy na maksymalnej ochronie swoich praw.

W umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego powinien znaleźć się zapis o możliwości eksmitowania najemców  przez wynajmującego oraz poświadczenie notarialne.

Jeżeli właściciel mieszkania nie może osobiście egzekwować  od najemców przestrzegania zapisów umowy najmu, może sporządzić pełnomocnictwo do reprezentowania osoby fizycznej - dzięki temu upoważniona osoba lub firma będzie mogła czuwać nad mieszkaniem i zarządzać nim w jego imieniu.

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu mieszkania ?

Wszystko zależy od jej rodzaju. Standardowo, umowę można zawrzeć : 

• na czas określony lub nieokreślony - w przypadku zwykłej umowy najmu,

• na maksymalnie 10 lat - w przypadku najmu okazjonalnego,​​​​​​

• na dowolny okres czasu - w przypadku najmu instytucjonalnego

Ostatnie wpisy

Co możemy dla Ciebie napisać 

Sporządzić umowę najmu, napisać pismo, sporządzić protokół zdawczo - odbiorczy, napisać wypowiedzenie umowy najmu, wystawić wezwanie do zapłaty, napisać upomnienie i wiele innych ...

Umowy najmu, protokoły zdawczo-odbiorcze, pisma, konsultacje, zarządzanie, pozostałe usługi...

tel. 501 532 872

 725 031 114

email: biurowarszawa@onet.pl

Sporządzanie umów najmu, pisanie pism, sporządzanie protokołów ...

Firma usługowa